不動産投資の始め方 仕組みや注意点などを解説

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それを賃貸して家賃収入を得る投資方法です。物件価格が上昇した場合に売却すれば、売却益も得られます。

不動産投資は長期的な資産形成の手段として注目されていますが、投資額は大きく、管理の手間やコストもかかるなどのリスクも伴うものです。安易な気持ちで始めるのではなく、しっかりと知識を身につけ、慎重に判断することが重要と言えるでしょう。

この記事では、不動産投資のメリットやデメリット、不動産投資の種類、始める前にやるべきこと、投資の流れなどを解説します。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット

家賃収入

不動産を賃貸すると、家賃収入による収益（インカムゲイン）を得られます。不動産は物理的な資産であり、適切な物件を選定することで、比較的安定した家賃収入を見込みやすくなると言えるでしょう。

資産価値の向上

価格が上昇している時に不動産を売却すると、売却益（キャピタルゲイン）を得られます。不動産の価格は、経済状況や地域の開発状況などによって変動し、立地条件が良好であったり地域の開発が進んだりする場合には、不動産の価値は上昇する可能性があると言えるでしょう。

インフレヘッジ効果

不動産は、一般的にインフレに強い資産と言われています。物価が上昇する中でも、家賃収入はインフレ率に合わせて調整されることが多く、実質的な収入を維持することが可能です。不動産そのものの価値もインフレ率に合わせて上昇する傾向があります。

税制上の優遇

不動産投資には、所得税や固定資産税など、税制上の優遇措置が適用される場合があります。また、住宅ローン控除や不動産所得に対する経費の控除のような優遇措置を活用することで、税負担を軽減し、収益性を高めることが可能です。

相続・贈与対策

不動産は、相続や贈与の対象となる財産です。生前贈与を行うことで、相続税対策になる場合があります。また、不動産を子や孫に贈与することで、財産を分散させることも可能です。

不動産投資のデメリット

空室リスク

経済状況の変化や地域の活性度などによって、物件への入居者が決まらず、空室が発生する可能性があります。空室期間中は家賃収入が途絶えて収益が減少するにも関わらず、固定資産税や管理費などの支出は発生することから、収支は悪化するでしょう。特に、築年数の古い物件、立地条件の悪い物件などは、空室リスクが高い傾向にあります。

不動産投資の判断を行う前には、投資用物件の近隣にある類似条件物件の平均入居率を踏まえて投資用物件の空室による損失額も計算し、投資判断に役立てるようにしましょう。

滞納リスク

入居者から家賃を滞納されるリスクがあります。入居者の収入状況の変化や、経済状況の悪化などにより、滞納が発生する可能性があるのです。家賃を滞納されると収益は減少し、また、滞納が長期化した場合には法的措置を取る必要性も発生します。投資判断をする前に、滞納時の対応は調べておきましょう。

金利変動リスク

不動産の購入にはローンを利用することが多いです。変動金利のローンを利用して物件を購入した場合、金利が上昇すると、毎月のローン返済額が増加し、収益を圧迫する可能性があります。金利上昇は投資計画に大きな影響を与えるため、不動産投資の期間中は金利動向を常に注視して、必要であれば固定金利への借り換えなどを検討するのがいいでしょう。

不動産価格下落リスク

不動産の価格は、経済状況や地域情勢などによって変動します。景気後退や人口減少などが起こると物件価格は下落する可能性があり、そうすると売却時に損失を被るでしょう。特に、過熱気味な市場で高値で物件を購入した場合には、価格下落リスクは高まります。

流動性リスク

不動産は、株式や債券と比較して売却に時間がかかることが多く、換金性が低い資産です。急な資金が必要になった場合、希望の価格で売却できない可能性があります。特に、特殊な構造の建物や立地条件の悪い物件などは、売却に時間がかかる傾向があると言えるでしょう。

管理の手間

不動産を賃貸すると、賃貸管理や税金の申告など、様々な管理業務が発生します。これらの業務は、自分で行えば費用はかかりません。しかし、管理会社に委託する場合には管理費を支払うことが必要になります。

法規制リスク

不動産に関する法律や規制は、頻繁に改正されることがあります。法規制の変化によって、投資環境が大きく変わる可能性があるでしょう。たとえば、賃貸借契約に関する法律の改正や、税制改正などにより、収益性が変化する可能性があります。契約変更の手間が増えたり、収益が下がることもあることは知っておきましょう。

自然災害リスク

地震や台風などの自然災害によって、物件が損壊し、多額の修繕費用がかかる可能性があります。地震やその他災害での被害を保障する保険には、加入を検討しましょう。

不動産投資の種類

不動産投資は、投資対象となる不動産の種類によって分類されます。

区分マンション投資

区分マンション投資は、一棟マンションの一室を購入して賃貸に出す投資方法です。
【メリット】

• 初期投資額が比較的少ない

一棟マンションを丸ごと購入するよりも少ない資金で始められるため、初めて不動産投資をする方でも参入しやすいです。

• 管理の負担が少ない

共用部分の管理は管理組合が行うため、個人が直接管理する手間は少なくて済みます。

• 流動性が高い

必要であれば、比較的容易に売却できる可能性があります。

【デメリット】

• 修繕費の負担

共用部分の修繕費用は、他の区分所有者と分担して負担する必要があります。

• 自主性の制限

個別でのリフォームや内装変更には、管理規約の制限を受ける場合があります。

• マンション全体の条件の影響を受けやすい

マンション全体の条件によって、家賃相場や入居率が大きく左右されます。

一棟マンション投資

一棟マンション投資は、一棟のマンションを丸ごと購入して賃貸に出す投資方法です。

【メリット】

• 家賃収入が安定しやすい

入居者を一括で管理できるため、家賃収入が安定しやすい傾向にあります。

• 大規模なリフォームが可能

建物全体のリノベーションを自己判断で行えます。全体のリノベーションで建物の価値を向上させ、長期的な収益の安定化を目指しやすくなるでしょう。

• 税制上の優遇措置

一棟マンションは、特定の条件を満たせば税制上の優遇措置を受けられる場合があります。

【デメリット】

• 初期投資額が大きい

一棟マンションの購入には、多額の資金が必要となります。

• 管理業務が煩雑

入居者対応、修繕、家賃回収など、様々な管理業務が発生します。

• 空室リスクが高い

部屋の数だけ空室リスクがあります。

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建て住宅を購入して賃貸に出す投資方法です。

【メリット】

• 入居者のニーズに合わせたカスタマイズが可能

入居者のライフスタイルに合わせて間取りや設備を自由に変更できます。

• 一棟マンションに比べると管理がしやすい

全体規約のあるマンションと比べると、全体規約のない戸建ては、管理が比較的容易な傾向があります。

【デメリット】

• 空室リスクが高い

マンションに比べると、戸建て住宅の空室リスクは高い傾向があります。

• 修繕費が頻繁にかかる可能性がある

築年数の古い戸建て住宅の場合、修繕が頻繁に必要になることがあります。

収益物件投資

収益物件投資は、すでに賃貸されているアパートやマンションを購入して賃貸に出す投資方法です。

【メリット】

• 即金収入が得られる

購入と同時に家賃収入を得ることができるため、安定したキャッシュフローを期待できます。

• 既存の入居者を引き継げる

既存の入居者をそのまま引き継げるため、空室リスクを低減できます。

【デメリット】

• 建物の状態によってリスクが異なる

建物の老朽化が進んでいる場合、修繕費が膨大になる可能性があります。

• 既存の入居者とのトラブル

自分の管理基準で決めた入居者ではない人が住んでいるため、既存の入居者との間で管理条件についてトラブルが発生する可能性はやや高いと言えます。

その他種類の投資

上記以外にも、オフィスビル・店舗・ホテルなどを購入する「商業用不動産投資」、不動産会社が複数の不動産に投資して収益を投資家に分配する不動産投資信託「REIT」、不動産開発プロジェクトに少額から投資できるサービス「不動産クラウドファンディング」などがあります。

不動産投資を始める前にやるべきこと

基礎知識を学ぶ

投資を始める前には、投資に関する基礎知識をしっかりと学びましょう。投資対象の価値は様々な要因で変動します。それら要因を分析して投資判断をするには、基礎知識を学ぶことが役立つのです。投資初心者の方は、初心者向けの書籍や動画などを活用するといいでしょう。

投資の目的を明確にする・投資期間を決める

投資を始める前には、まず、投資の目的を明確にしましょう。たとえば、資産形成・老後資金・教育資金などです。目的を明確にしたら、その目的にフィットする投資期間を決めましょう。8年後に大学に進学予定の子供の教育資金を目的にするのであれば、投資期間は8年などと決めることができます。

リスク許容度を把握する

投資を始める前に、自分はどれくらいの損失までなら良しとできるのか、自分のリスク許容度を設定しておきましょう。自分のリスク許容度を把握することで、投資対象の価値が下がったときの対応を決めやすくなります。

資金を準備する

不動産投資には、物件購入費用などの初期投資費用に加えて、税金・将来的な修繕費・諸費用・予備費など、多額の資金が必要です。不動産投資を始める前に自己資金をしっかりと準備し、必要に応じて金融機関から融資を受けることも検討しましょう。

不動産投資の流れ

物件の選定基準を明確にする

不動産投資は、まず最初に「物件の選択基準」を明確にすることが必要です。どのエリアにあるどんな種類の物件に投資したいのかを考えましょう。立地条件、築年数、収益性、空室率、周辺環境、将来性など様々な要素を考慮し、自分にとって適切な物件を見つけ出せる基準にすることが大切です。

不動産会社探し

不動産投資は、不動産会社との連携が不可欠です。信頼できる不動産会社を見つけるために、複数の会社の実績や評判などを調べ、比較検討しましょう。専門知識が豊富で、親身になって相談に乗ってくれる会社を選ぶことが大切です。

物件探しと見学

不動産会社から紹介される物件、加えて、自ら積極的に動いて知り得る他の物件など、複数の物件を見学しましょう。実際に物件に出向いて、建物の状態や周辺環境などを確認することで、その物件への投資について、より具体的なイメージを持つことができます。

資金調達

物件購入に必要な資金を調達しましょう。自己資金と融資を組み合わせることが一般的です。金融機関から融資を受けるためには、収入証明書や納税証明書などの書類が必要になります。

契約

投資する物件購入が決まったら、不動産会社と、投資物件の売買契約を締結します。契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。契約後は、司法書士に依頼して所有権移転登記の手続きを行います。

入居者募集と管理

投資する物件を購入したら、入居者を募集し、賃貸管理を行います。賃貸管理は自分で行うこともできますが、専門の管理会社に委託することも可能です。

税金対策

不動産投資には、様々な税制上の優遇措置があります。税理士などの専門家に節税対策の相談をするといいでしょう。

長期的な視点で管理

物件の状態を定期的にチェックし、必要であれば修繕を行うなど、適切な管理を行いましょう。

その他、不動産投資について知っておきたいこと・注意点

不動産投資は、長期的な視点で取り組むべき投資です。不動産投資期間中は、物件価格の高騰や下落など、短期的な利益に一喜一憂するのではなく、長期的な視点を持つようにしましょう。また、不動産投資中は、不動産市場の動向や税制改正など、不動産投資に必要な情報の収集を常に行いましょう。そして、投資判断を行うときは、必要に応じて、不動産会社・税理士・弁護士などの専門家に相談しましょう。